Diagnostic technique global (DTG) : définition et obligations

Le diagnostic technique global est un élément très important dans l'univers de l'immobilier. Dans certains cas, il fait partie des obligations liées au transfert du bien. Dans d'autres cas, le DTG peut être réalisé à des fins personnelles, dans le but de s'informer sur l'état de son bien et de prévoir les éventuelles rénovations et réparations. Découvrez en quoi consiste ce diagnostic, son utilité et les obligations y afférentes.

Qu’est-ce que le DTG?

Le DTG (Diagnostic Technique Global) est un document qui résume de manière complète l'état d'un immeuble. Le bilan est centré sur l'état des lieux de la copropriété en ce qui concerne la sécurité, la santé financière, le respect des réglementations, l'éco-responsabilité et bien d'autres éléments. Le diagnostic technique global est souvent confondu avec le diagnostic de performance énergétique (DPE). Or, ce dernier ne se limite pas uniquement au bilan énergétique, il intègre également les éléments architecturaux et techniques de l'immeuble.

Un DTG conforme doit contenir les éléments suivants :

• L'analyse de l'état extérieur des équipements et parties communes
• Un état des différentes réglementations et obligations légales auxquelles est soumis le syndicat des copropriétaires
• Une analyse approfondie des possibles améliorations à la gestion de l'immeuble : que ce soit dans ses dimensions patrimoniales ou techniques
• Le Diagnostic de Performance Énergétique ou à défaut un Audit énergétique du bâtiment : il constitue l'un des documents présents dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT)
• Une estimation des coûts et la liste de tous les travaux qui nécessitent d'être réalisés, afin de permettre une conservation de l'entretien du bâtiment sur une période donnée

Le diagnostic technique global complet doit être présenté aux différents copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale. Si le résultat du DTG implique une réalisation obligatoire des travaux pour la conservation du bâtiment, alors le syndic devra introduire à la prochaine AG la question de l'élaboration et des conditions de réalisation du plan pluriannuel des travaux. 

Quelle est l'utilité du diagnostic technique global ?

Le diagnostic technique global peut être utile à bien des égards en fonction des situations. Que ce soit pour des copropriétaires ou des investisseurs, cet outil joue un rôle très important.

Utilité du DTG pour une copropriété

Le diagnostic technique global peut avoir plusieurs rôles dans une copropriété. Il contient le DPE qui est un élément très utile dans la détermination des moyens les plus performants pour optimiser la consommation énergétique de l'immeuble. Il faut savoir que la rénovation énergétique constitue un sujet réel d'actualité pour les grands bâtiments. Grâce au DTG, il est possible de regrouper les travaux par ordre de priorité.

Le diagnostic technique global permet également de prévoir les travaux à réaliser sur 10 ans dans l'immeuble. Ainsi, l'investissement sur la copropriété pourra être tracé. Les pannes et la dégradation des équipements collectifs pourront être anticipées et prises en charge presque automatiquement.

Utilité du DTG pour un investisseur

Pour un investisseur, le diagnostic technique global est un élément très important. En effet, grâce à ce bilan, celui-ci peut être au courant de toutes les informations techniques du bien, ses forces et ses faiblesses. L'investisseur sera en mesure de bien placer ses fonds en optant pour un logement dont les travaux s'adapteront à son budget. Cela lui permettra de réaliser des économies significatives dans le Budget en question. Sur le long terme 

Par ailleurs, le diagnostic technique global permet à l'investisseur de s'assurer que le bien sur lequel il souhaite investir respecte les réglementations en vigueur. Notamment au niveau de l'isolation, la mise à jour ou non des infrastructures etc. 

Le DTG est-il une obligation ?

Le diagnostic technique global est une obligation dans deux cas majeurs : 

• Lorsqu'il s'agit d'immeubles ayant fait l'objet de procédures d'insalubrité, à la demande de l'administration
• Pour des immeubles ayant plus de 10 ans d'existence et qui disposent d'une mise en copropriété programmée (par exemple, une grande maison scindée en appartements.)

Le diagnostic technique global n'est pas obligatoire dans les autres cas. Néanmoins, les différents copropriétaires peuvent décider de le réaliser à des fins personnelles. Pour cela, un vote à la majorité simple doit être effectué et intégré à l'ordre de jour de la prochaine l'assemblée générale. Une réforme qui est opérationnelle depuis 2017. 

L’Audit énergétique est obligatoire lorsqu'il s'agit d'une copropriété contenant plus de 50 lots, un permis de construire d'avant 2001, une installation de refroidissement ou de chauffage collectif. Il faut savoir que si un copropriétaire veut louer ou vendre son lot, celui-ci doit nécessairement réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique de manière individuelle.

L'autre possibilité serait d'utiliser le DPE collectif comme base. À partir de l'étude de l'échantillon d'un lot, vous pouvez déterminer la classe énergétique de votre appartement. La méthode à cet avantage-là d'être moins coûteuse. Cependant, elle n'est pas la plus fiable, étant donné que lots soumis à un diagnostic n'ont pas toujours les caractéristiques identiques à ceux du logement concerné. 

Les réglementations liées au DTG

Le DTG est établi selon des réglementations instaurées par les autorités compétentes. 

Le diagnostic technique global a été introduit dans le code de la construction et de l'habitation en vertu de la loi ALUR de 2014. Celle-ci décrit d'ailleurs de façon ramassée le contenu du DTG. 

En ce qui concerne la réalisation du diagnostic technique global, elle doit être faite par un professionnel qualifié. À ce sujet, le décret N° 2016- 1965 du 28 décembre 2016 décrit les compétences nécessaires à sa réalisation. À l'intérieur de ce décret, se trouvent les modalités de production d'un diagnostic technique global pour un immeuble à destination partielle ou totale et soumis à un statut de copropriétés. Cette loi est entrée en vigueur depuis le 1er janvier 2017.

Concrètement, le DTG peut être réalisé par une personne morale, physique ou un groupe constitué de personnalités juridiques. Du moment où celles-ci sont à même de justifier leurs compétences. Le réalisateur du diagnostic devra présenter un diplôme de bac + 3 dans les filières techniques du bâtiment ou encore un diplôme équivalent. Celui-ci doit également avoir des références d'anciennes prestations similaires à ce champ. 

Le fond de travaux est généralement obligatoire dans la plupart des copropriétés. Cela depuis le 1er janvier 2017. Ce fonds permet de financer les travaux introduits par l'assemblée générale des copropriétaires. Les sous déboursés ne sont pas inclus dans le budget prévisionnel.