Diagnostic ERPS : Etat des risques de pollutions des sols

Tout mécanisme de gestion des sols requiert des diagnostics, pour permettre l’appréhension des risques de pollutions existantes. Dans l’optique de minimiser les risques de pollution qu’encourent les futures locataires et acquéreurs, la loi ALUR fixant les modalités associées à l’État des Risques de Pollutions des Sols (ERPS) a été instauré. Ces derniers ont pour but d’informer le locataire ou l’acquéreur sur l’état de la pollution des sols sur lesquels est construite la maison qu’il prévoit occuper ou acquérir. Dans cet article, nous abordons les réglementations, les avantages, le déroulement du Diagnostic des États des Risques de Pollutions des Sols. 

ERPS Diagnostic : de quoi s’agit-il ? 

L’État des risques de pollution des sols est défini comme étant un diagnostic immobilier, dans lequel on retrouve toutes les informations en rapport avec les risques de pollution des sols. Il s’agit d’un diagnostic réalisé au préalable et qui doit être intégré au contrat de location ou encore être transmis à l’acquéreur de la maison dans le cadre du dossier de diagnostic Technique.  

En effet, l’ERPS renseigne l’acquéreur ou le locataire si les sols sont potentiellement pollués ou qui sont déjà polluées sont déterminées dans un rayon de cinq cents mètres. Il devra indiquer aussi si la zone a été marquée par une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE). En outre, il faut noter que l’acquéreur ou le locataire est en droit d’exiger une réduction du loyer ou résilier le contrat en cas de non-intégration du diagnostic ERPS dans le contrat. 

De ce fait, les propriétaires de maison ainsi que les bailleurs peuvent être confrontés à un recours à cause des vices cachés, qui peut être fait même jusqu’à 2 ans suivant la signature du contrat en cas d’une forte pollution des sols. Notons cependant que le diagnostic ERPS doit dater de moins de six mois lors de la signature d’un contrat de location ou de vente d’un bien immobilier. 

ERPS Diagnostic : dans quels cas est-il nécessaire et quels sont les biens immobiliers concernés ? 

L’état des risques et pollutions (ERP) ou encore ERPS est un diagnostic nécessaire au cours d’une opération de location ou de vente d’un bien immobilier, qu’il soit bâti ou non, et qui est localisé dans une : 

• Zone qui est délimitée par un plan de prévention des risques minières prescrit ou ayant reçu l’approbation du préfet ;
• Zone de radon niveau trois (c’est-à-dire les zones à risques de pollutions des sols les plus élevées) ;
• Zone de sismicité 2, 3, 4 ou encore 5 (il s’agit des zones à forts risques).

À cet effet, un site nommé Géorisques a été mis en place afin de mettre à disposition de la population les informations relatives à tout risque de pollution des sols ou encore l’ERPS. 

Cependant, il est important de savoir que l’ERPS est déterminé selon la base de données : 

• BASOL (concernant les sites de même que les sols contaminés) ;
• BASIAS (comprenant les anciens terrains industriels et bases d’activités de services) ;
• ICPE (il s’agit de la Classification environnementale Installation).

Alors, les préfectures doivent déterminer les zones d’informations sur les sols de manière précise d’une commune à une autre. Les listes de la préfecture ainsi que leur cartographie constitueront la base du développement futur. Cela traduit que tout bailleur ou propriétaire doit procéder à la vérification de l’état des risques de pollution des sols d’un bien immobilier associé à ses situations géographiques. L’exécution systématique de l’ERPS est plus simple et rapide avant les transactions immobilières par le biais d’un professionnel du diagnostic immobilier. 

ERPS : comment se déroule le diagnostic de l’État des risques de pollution des sols ? 

Lorsqu’un propriétaire souhaite mettre en vente ou en location un bien immobilier, il doit déterminer si le sol sur lequel il aimerait construire ou sa maison est dans une zone qui est couverte par l’ERPS. La réalisation d’un État des risques de pollution des sols s’impose donc, et l’ERPS doit être transmis au futur acheteur ou locateur.  

Signalons que toute préfecture établit et met à jour une liste des communes qui ont des sites qui présentent des risques de pollution des sols. Le diagnostiqueur doit effectuer une recherche de la zone où est localisé le bien immobilier, dans l’optique de savoir si le sol ou la maison fait partie de la liste. Si tel est le cas, le propriétaire doit procéder à sa mention au niveau de l’acte de location ou de vente. 

De plus, notez qu’une étude complète des sols indique : 

• Le bilan économique associé à la situation des sols ainsi que leur usage futur ;
• Les données techniques concernant la méthode à utiliser ;
• Un plan de gestion ;
• La liste des parcelles concernées par les risques de pollution des sols ;
• Etc.

ERPS diagnostic : quel est le contenu d’un Etat des Risques de Pollution des Sols ? 

Le diagnostic ERPS comprend les informations suivantes :

• Localisation précise du bien immobilier ;
• Données cadastrales ;
• Tableau indiquant l’effectif des sites Basol, Basias et ICPE qui sont localisés dans un rayon de cent à cinq cents mètres ;
• Vue aérienne ;
• Informations détaillées au niveau des sites Web répertoriés, comprenant les noms, les adresses de même que les activités des entreprises en question.

Les sites concernés dans le cadre de l’ERPS sont classés de la façon suivante : 

• Les sites qui sont en activité (c’est-à-dire les sites industriels) ;
• Les sites qui ont un état d’occupation non connu ;
• Les sites qui ont achevé leurs activités.

L’ERPS est un diagnostic de bien immobilier qui permet seulement d’avoir des informations, il ne peut donc pas permettre l’établissement des rapports de pollutions des sols. Il a été rapporté que les sources de pollution des sols les plus fréquentes demeurent les hydrocarbures (60%) de même que les métaux lourds (25%). 

Mais si les études de sols sont effectuées par n bureau d’étude professionnel, les informations relatives à la nature précisent des polluants au niveau des différentes couches du sol et de l’air ambiant peuvent être fournies. 

ERPS Diagnostic : quels sont les avantages et qui pour le faire ?

Le diagnostic ERPS permet la préservation de la santé des personnes occupantes un site pollué ou potentiellement pollué par les hydrocarbures ainsi que par les métaux lourds. Pouvant être provoqué par les anciens dépôts d’éléments contaminants, la pollution des sols doit être diagnostiquée dans le cadre de l’ERPS pour les ICPE. Rappelons que le diagnostic ERPS est nécessaire avant toute opération de vente ou de location d’un bien immobilier, cela permettrait à l’acheteur ou locataire de connaitre les risques de pollution auxquels il sera confronté. 

Aussi, l’ERPS Diagnostic doit être effectué par un diagnostiqueur certifié et apte pour une telle étude. Puisqu’il requiert une compétence particulière, l’Etat des risques de pollution des sols ne peut être réalisé par tout diagnostiqueur immobilier. Il est donc crucial de procéder à la vérification des qualifications du professionnel avant de lui confier le diagnostic ERPS. Enfin, notez que frais du diagnostic sont à la charge du propriétaire.