État descriptif de division : définition, utilité, modification

22 décembre 2022 à 22:38   •  Accueil » L'actualité du diagnostic immobilier
État descriptif de division : définition, utilité, modification

L’état descriptif de division est un document utile et indispensable lorsque vous possédez une copropriété. Que vous soyez bailleurs ou propriétaire en quête d’acheteur, vous devez en posséder un. Qu’est-ce qu’un état descriptif de division ? Quelle est son utilité et comment peut-on le modifier ?

État descriptif de division : Généralité

Par rapport à l’état descriptif d’une copropriété en division, il y a des notions qu’il faut nécessairement maîtriser.

Définition

L’état descriptif de division est un type de document émis par le propriétaire du logement pour retracer la division du bien immobilier par lot. En d’autres termes, c'est un document technique qui consiste à décrire et à identifier le lot dans le règlement de copropriété. Cela nécessite un diagnostic immobilier qui est réalisé soit par un diagnostiqueur. Il est établi par un notaire dans le règlement copropriété du logement dès le départ.  Ainsi, le document descriptif de division mesure, localise et identifie les différents lots de la copropriété en état.

Grâce à ce document, vous avez la possibilité de conférer la quote-part ou l’éco de chaque personne. À chaque lot est attribué un numéro d’identification pour identifier chacun d’eux. Dans le document relatif à la division d’état descriptif, on retrouve également la description et la localisation du lot dans l’immeuble. Il faut également noter que l’éco enregistré dans l’état descriptif de division permet de déterminer la responsabilité du propriétaire dans les diverses charges d’entretien et les charges de copropriété.

Par ailleurs, la loi Alur, stipule la nécessité de transmettre l’état descriptif de division pendant la signature de l’acte de vente. S’il s’agit d’un locataire à la place ‘un acheteur, ce dernier doit également recevoir une copie du document durant la signature du bail. De ce fait, quelle que soit la taille d’une copropriété, l’état descriptif de division doit être établi et mentionné dans le règlement de copropriété en état.  

Contenu d’un état descriptif de division

Il faut que l’état descriptif de division identifie le bien immobilier auquel il est appliqué et procède à une division de lots. Le lot est défini comme toute portion du logement sur laquelle il est possible d’exercer un droit réel. Ainsi, il peut être question d’un simple logement ou d’un lot d’activité comme le commerce ou autre service.

On peut également retrouver une station privative d’un grenier ou d’une cave. L’essentiel est que chaque partie du lot soit numérotée. Par ailleurs, l’état descriptif de division doit être réalisé dans un tableau bien tracé pour faciliter la compréhension et la lecture. Il doit alors contenir les éléments suivants :

  • l’immeuble ;
  • le numéro de chaque lot du plus petit au plus grand ;
  • la quote-part des parties communes ;
  • le type de lot ;
  • l’étage s’il y en a ;
  • la cage d’escalier.

À cela s’ajoute un plan détaillé de chaque lot de l’immeuble fournit par le diagnostiqueur.

Utilité d’un état descriptif de division

L’un des utilités d’un état descriptif de division est l’identification des propriétés de chaque logement. Il permet également de cerner l’existence d’une hypothèque quelconque. Depuis que la loi Alur a été mise en place, l’état descriptif de division doit être remis à l’acheteur ou au locataire. Il sert de preuve à ces derniers de savoir si le logement acquit ou loué possède une identité légale. 

En plus, grâce à l’état descriptif de division, l’acheteur a une vision précise sur la somme des charges présentes dans le règlement de copropriété, sur les équipements commun à utiliser avec les autres. Cela est possible grâce à la publicité foncière. Il faut noter que des changements peuvent apparaitre dans un règlement copropriété en état, au point d’engendrer une modification de l’EDD.

Modification d’un état descriptif de division

Il est possible de modifier l’état descriptif d’une copropriété. Il suffit de suivre quelques critères et le tour est joué.

Quand modifier un état descriptif de division ?

Les logements d’immeuble peuvent être soumis à diverses modifications. Dans ce cas, il est impératif de procéder à la mise à jour l’état descriptif de division. Il est possible de faire face à plusieurs formes de modifications. La réunion ou la division d’un lot par exemple peut entrainer la modification.

Comment modifier un état descriptif de division ?

La modification d’un état descriptif de division varie en fonctions des conditions. On distingue en général deux cas de modification : la modification des lots concernant tous les copropriétaires et la transformation des lots concernant une seule copropriétaire.

Modification de l’état descriptif de division par plusieurs copropriétaires

On parle de modification relative à plusieurs copropriétaires lorsque le changement est centré sur les parties communes. Par exemple, un copropriétaire peut acquérir des combles dans le but de d’accroitre le volume de son logement. Dans une telle situation, il faut nécessairement faire appel à un expert géomètre. C’est la première étape de modification de l’état descriptif de division.

Ensuite, le géomètre contacté va procéder à une élaboration de projet de modification. Puisque le consentement de tout compte, il doit soumettre le projet au vote de tous les copropriétaires pour une décision définitive. Cette règlementation est régie par l’article 26 de la loi de 1965. Si après vote, tous les copropriétaires consentent à la modification de la partie commune de l’immeuble, alors vous êtes libre d’engager un notaire.

Ce dernier a pour rôle d’établir l’acte de modification. Il a également pour fonction de procéder à la publication de l’état descriptif de division auprès de la publicité foncière. Par ailleurs, le projet de modification de l’EDD doit être joint à la convocation d’assemblée générale. La publicité foncière est donc à prendre en compte pour la réussite de cette démarche.

Modification de l’état descriptif de division concernant un seul copropriétaire

Contrairement à la première possibilité, la procédure pour celle-ci est un peu différente. En effet, la modification ne prend pas en compte les parties communes. C’est le cas de la réunion ou de la division des lots décrit dans le règlement de copropriété en état. Cette possibilité nécessite aussi une modification de l’état descriptif de division. Néanmoins, la manière de procéder diffère du premier.

Vous n’avez qu’à faire appel à un notaire pour procéder à la mise en place de l’acte de modification de l’état descriptif de division auprès de la publicité foncière. Ensuite, il publie l’EDD à la publicité foncière. Il faut noter que c’est dans la mesure où la partie à modifier est un espace privatif que vous devez procéder de la sorte.

S’il s’agit d’une partie commune, l’avis des autres comptes toujours. Vous devez donc suivre la première méthode. En plus, si l’état descriptif est inséré dans le règlement de copropriété, vous devez consulter les autres, même en cas d’espace privatif.