Réduire ses impôts grâce à l'investissement locatif : sélectionner sa résidence de services avec soin
La gestion du patrimoine immobilier offre une multitude de possibilités. Parmi celles-ci, l'investissement dans une résidence de services se distingue par une combinaison séduisante de réductions d'impôts et de revenus locatifs conséquents. Pourtant, une telle entreprise nécessite une analyse minutieuse afin d'éviter les pièges potentiels. Cet article détaille les avantages fiscaux des résidences de services, ainsi que les points de vigilance lors de la revente.
Faire fructifier son capital avec une fiscalité favorable
L'attrait fiscal de l'investissement locatif en résidences de services
Dès lors que vous décidez d'investir dans une résidence de services, vous pouvez prétendre au très avantageux statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Si les loyers que vous percevez chaque année restent inférieurs à 72 600 euros, c'est le régime micro BIC qui s'appliquera. Il octroie un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers perçus. Quant au solde, il sera soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Si vos revenus locatifs dépassent le seuil des 72 600 euros annuels, ou si vous le demandez spécifiquement, vous pourrez bénéficier du régime réel. Celui-ci vous permet de déduire l'ensemble de vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, etc.) ainsi que l'amortissement de l'immobilier et du mobilier de vos revenus fonciers. Si le solde est positif, il sera assujetti à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. S'il est négatif, ce déficit sera imputable sur les dix années suivantes. Ce mécanisme offre une opportunité de profiter d'une fiscalité quasi nulle sur ses revenus locatifs.
Les pièges à éviter pour profiter pleinement de ces avantages fiscaux
Comme tout investissement immobilier, un investissement locatif en résidence de services comporte des risques. Les loyers sont sécurisés, mais pas garantis, comme certains investisseurs ont pu le découvrir, notamment pendant la pandémie. Il est donc judicieux de se focaliser sur les secteurs les plus attractifs actuellement : les résidences pour seniors et les résidences étudiantes.
En outre, il est prudent de se renseigner sur l'état de la résidence de services que vous envisagez d'acquérir, surtout si vous visez le marché de l'occasion. Les travaux de mise aux normes peuvent être à la charge des investisseurs. Prenez donc le temps nécessaire pour étudier le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) avec attention et interrogez l'exploitant sur les travaux éventuellement prévus dans la résidence. Enfin, assurez-vous de réinitialiser le bail commercial avant de signer. Sinon, la renégociation du montant du loyer, lors du renouvellement du bail, risque de vous être défavorable.
La revente, une étape clé à ne pas négliger
Les conditions de revente à anticiper
Le marché des résidences de services peut parfois être saturé, surtout dans les petites communes ou les villes moyennes. Il serait avisé de vous méfier des programmes lancés dans de telles zones, que ce soit pour des résidences pour seniors ou des résidences étudiantes. Une offre supérieure à la demande dans certaines villes peut représenter un risque. Privilégiez les villes où l'offre et la demande sont plus équilibrées, grâce à une régulation efficace mise en place par les municipalités qui délivrent les permis de construire.
De plus, prenez en compte le taux d'occupation de la résidence dans laquelle vous envisagez d'investir. Un taux inférieur à 90% devrait vous inciter à chercher ailleurs. Par ailleurs, veillez à ne pas être trop gourmand sur le niveau des loyers. Ceux-ci doivent correspondre à la réalité du marché locatif local pour garantir un taux d'occupation optimal de votre résidence de services.
Comment préserver le potentiel de revente de votre investissement
La vente de votre appartement en résidence de services n'est pas sans difficultés. La plupart du temps, une décote de 10% à 30% est à prévoir lors de la revente du bien. Pour minimiser cette décote, vendez votre bien après le renouvellement du bail par l'exploitant. Cela rassurera l'acheteur quant aux revenus complémentaires qu'il pourra percevoir.
Une exception notable à garder à l'esprit concerne les Ehpad. Ces établissements ont été marqués par des scandales récents et sont désormais soumis à des contrôles accrus. Certains pourraient perdre leur agrément, ce qui représenterait une lourde perte pour vous si vous y avez investi. Au moment de la signature du bail, assurez-vous que le contrat spécifie que vous n'êtes pas solidaire de l'exploitant en cas de retrait de l'agrément. Cela permettra au professionnel de compenser les loyers qui ne vous seraient pas payés.
Investir judicieusement pour optimiser sa fiscalité
L'investissement dans une résidence de services peut s'avérer être une excellente stratégie pour optimiser sa fiscalité et générer des revenus locatifs conséquents. Néanmoins, une telle entreprise nécessite une réflexion approfondie et une analyse minutieuse de multiples facteurs. Le choix du type de résidence, sa localisation, l'état du bien, le régime fiscal applicable, autant de paramètres à prendre en compte pour réussir votre investissement. En vous armant de patience et de vigilance, vous pouvez transformer votre investissement en résidence de services en une véritable manne financière, tout en contribuant au bien-être de la population.
