Travaux sans déclarations préalables : quelles sont les sanctions ?

Dans les régions couvertes par le Code de l’urbanisme, chaque porteur d’un projet de construction doit procéder à une déclaration préalable (DP) de travaux. C’est un document administratif qui renseigne sur les spécificités techniques de la construction. Ne pas l’avoir est une infraction qui vous expose à des sanctions financières. Mais pas que ! Si vous avez réalisé une construction sans autorisation préalable, découvrez ici ce à quoi vous vous exposez. 

Déclaration préalable : de quoi s’agit-il ?

Contrairement à ce que vous pourriez penser, la déclaration de travaux n’est pas une fiche que vous pourrez remplir pour annoncer un édifice. Il s’agit plutôt d’un document administratif composé de nombreuses pièces. En France, avant toute construction, il est obligatoire de procéder à la déclaration préalable de travaux. 

Les propriétaires peuvent constituer le dossier auprès de la mairie dont ils dépendent. Ainsi, le service d’urbanisme pourra vérifier au besoin si la construction respecte le PLU (plan d’urbanisme local). La déclaration préalable de construction peut être comparée à un permis de construire. Toutefois, les deux documents sont bien distincts. 

Par ailleurs, toutes les constructions ne requièrent pas une déclaration préalable. Une telle autorisation est nécessaire lorsque la détention d’un permis de construire n’est pas requise. Vous l’aurez compris, il est possible de construire sans déclaration préalable du moment où vous avez un permis de construire.

La déclaration sera néanmoins obligatoire dès que vous devez réaliser une construction dont la surface du plancher est comprise entre 5 et 20 m². Au-delà de 20 m² un permis de construire est requis. 

De façon plus détaillée, une DP est requise pour : 

• les travaux d’agrandissement d’un bâtiment existant ;
• la transformation d’un garage en pièce de vie ;
• le ravalement de façade ;
• la construction d’une piscine ;
• la mise en place de clôture, etc.

La déclaration préalable peut également être nécessaire dans le cadre de l’installation des panneaux solaires sur la toiture. Il suffit de vous renseigner en amont pour savoir à quoi vous en tenir. 

Construction sans déclaration préalable : quelles sanctions ?

Réaliser un édifice sans déclaration alors que cela est obligatoire est une infraction qui vous expose à des sanctions. Elles peuvent être de différents types. Dans un premier temps, une construction sans DP est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 300 000 euros. Le Code général des impôts prévoit également des pénalités fiscales. Un emprisonnement de 6 mois peut être demandé par la Cour de cassation en cas de récidive.

Vis-à-vis de l’infraction, la mairie peut demander un arrêt des travaux lorsque ceux-ci ne sont pas encore finis. De même, une démolition est une sanction récurrente en cas de construction sans déclaration. Elle est nécessaire lorsque la construction porte préjudice à un voisin par exemple. 

Cependant, les sanctions ne sont pas systématiques après l’achèvement d’une construction sans déclaration préalable des travaux. Il est possible de régulariser votre situation dans un délai de 90 jours après la fin des travaux. Cela reste tout de même une infraction. Vous ne risquerez donc que de légères sanctions. 

Cependant, gardez à l’esprit que les sanctions dans le cas d’une construction sans DP sont rétroactives. La responsabilité pénale reste en vigueur 6 ans après la fin des travaux. Toutefois, votre responsabilité civile est active jusqu’à 10 ans après la construction. Dès lors, la commune peut toujours vous poursuivre 4 ans après l’expiration du délai de la responsabilité pénale. 

Nul n’étant censé ignorer la loi, le fait de construire sans DP est considéré comme une infraction intentionnelle. Par ailleurs, la croyance selon laquelle seul le propriétaire est tenu responsable des déconvenues n’est qu’une idée reçue. 

Dans le Code de l’urbanisme, l’article L. 480-4 tient comme responsables tous ceux qui profitent du bien ainsi que les architectes. Selon ce même Code, les constructeurs et toutes les autres personnes ayant participé à la mise en place de l’édifice sont tenus comme coupables et peuvent subir les sanctions au même niveau. 

En tant que constructeur ou architecte, par exemple, vous devez vous assurer que le porteur du projet dispose d’une autorisation. Les professionnels de l’immobilier sont plus sanctionnés par les juges, car ils sont supposés connaître la règlementation plus que quiconque. 

Comment faire une déclaration préalable des travaux ?

Vous le savez déjà, achever un projet de construction sans déclaration en amont est une infraction selon le Code de l’urbanisme. En réalité, c’est une démarche complexe si vous décidez de mener tout seul la procédure. 

Avant toute chose, vous devez demander un certificat d’urbanisme auprès de votre mairie. Le document vous renseigne sur vos droits de construction. Lorsque vous avez le droit de construire, vous pouvez entamer la démarche à proprement parler. 

Dans un premier temps, vous devez remplir un formulaire selon le type de bâtisse que vous souhaitez mettre en place. Pour la construction d’une maison individuelle, vous remplirez le Cerfa n° 13703*08. Pour tout autre type d’aménagement, vous devez remplir le Cerfa n° 13404*08. 

Ensuite, il vous faut fournir un certain nombre de documents. Il s’agit entre autres : 

• du plan de situation ;
• du plan de coupe ;
• du plan de masse ;
• du plan des façades et des toitures ;
• d’une modélisation 3D de la construction dans son environnement ;
• d’une photo du terrain prise loin.

Dès que vous avez toutes ses pièces, vous pouvez les déposer directement à la mairie en 4 exemplaires. Il est néanmoins possible d’envoyer le dossier par courrier avec un accusé de réception. À l’aide du récépissé qui vous est fourni, vous pourrez facilement suivre votre dossier. Si cela représente pour vous trop de travail, vous pouvez confier la procédure de la demande d’autorisation à une agence. 

Cela vous fera gagner du temps. En effet, les agences s’assurent que le dossier est bien complet avant de le soumettre. Dès le dépôt de la demande d’autorisation, vous devez observer un délai d’instruction. C’est le temps que prend l’étude de votre dossier par le service instructeur. Ce délai va de 30 jours à 2 mois. Si vous n’avez aucun signe de la mairie après cet intervalle de temps, vous pouvez considérer que l’autorisation vous est accordée. 

En effet, l’accord est tacite après deux mois sans le moindre signe de l’instructeur. Néanmoins, il est rare de ne pas avoir de signe. Dès que vous avez votre autorisation, vous devez l’afficher sur les lieux des travaux jusqu’à leur achèvement. 

Un panneau d’une dimension de 80 cm sur 120 cm est requis pour l’affichage. Il doit être visible depuis la voie publique.